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二手房买卖防坑指南(一)

  一、 二手房买卖合同重要时间节点条款审查不可或缺

  二手房屋买卖合同纠纷案件产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同,或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续,导致买方不能按期批贷,进而无法履行合同。另一部分是买房人在合同签订后履行完毕前,不再具备购房资格,或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同,从而起诉要求解除合同,返还定金或者购房款等等。还有一些是部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确,忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限,比如首付款的支付时间,办理还款解押手续的时间,办理银行面签的时间等等。由于期限约定不明确,导致房屋买卖合同不能顺利履行,引发买卖双方争议。

  因为牵涉利益巨大,买卖双方矛盾激烈,无论是提高房屋价款继续履行合同,还是解除合同支付违约金,双方的诉求预期差距较大,调解难度大,以调解方式结案的案件仅有两成左右。

  房屋买卖合同的履行需要买卖双方配合办理各种手续,而合同中并非对所有手续都约定完备,对于合同中没有约定的手续,买卖双方大多通过中介机构或者自行电话联系,因此案件审理中买卖双方大多需要举出录音、微信截图等证据来证明交易过程,这类证据常需要司法鉴定。

  二、核实房产的实际产权人或共有人情况,督促中介忠实履责

  很多二手房买受人还搞不清楚自己买的是谁的房子,这不奇怪,我们国家的不动产登记簿上的信息未必能够实际反映真实产权情况,只是具有对抗善意第三人的效力。虽然善意第三人的权利可以获得法律保护,但是相应引发的诉累却很难完全免除。

  此外,有的出售二手房的人虽然是产权人的近亲属,也实际住在该套二手房里,其声称房屋产权人委托其办理卖方事务,但其毕竟不是本人。共同居住的家庭成员,以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人,该行为对房屋所有人是否有效,须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。为此,人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有,对价支付情况,买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等综合判定。

  房屋中介机构应当审查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设定有抵押权、是否已被国家机关采取强制措施,交易房屋是否出卖人家庭名下唯一住房,订约当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形、购买人是否具备购房资格等等。如果房屋中介机构违反忠实居间义务,严重损害委托人利益,给委托人造成损失的,应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。

  三、核实房产户籍登记情况,约定相应违约责任以维护自身权益

  购买二手房千万不要忽略核实清楚现有的户籍登记情况,是否是出卖人本人及其家庭的户籍,这涉及出卖人能否实际将户籍迁出。如果出卖人在取得房屋产权时即是通过二手房交易,则可能出现所登记的户籍为前手房屋买卖合同的卖方的情形,在这种情况下,出卖人客观上无法履行将户籍迁出的义务。

  涉案房屋登记有他人的户籍可能影响房屋再次出售时的价值,或者房屋再次出售时涉及该事项的违约责任,因此即使买方自身没有落户的需求,也应就该事项与卖方进行协商并在合同中有所约定。出卖人也应注意交易房屋是否存在非本人或家庭登记的户籍,以及自身是否能够履行将户籍迁出的义务,从现实情况来看,该类案件中卖方往往是因为客观条件所限无法履行该义务。但是,因户口问题并不影响房屋的实际使用和过户登记,所以以此为由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。

  为了维护二手房购买方的合法权益,除了事前进行充分的调查外,还可以通过在二手房买卖合同中约定明确的违约责任的方式,尤其是超过一定时限后按日计算的违约责任,这样可以敦促出卖人尽快履行义务。同时应注意违约责任仅能起到敦促卖方尽快迁出的作用。因户口迁出系行政机关的行政职能,不属于法院的受案范围,一旦出现未能迁出的情形,买房也仅能要求违约金或者赔偿损失,无法通过诉讼实现强制对方将户口迁出的目的。若买方购买该房屋的目的就是为了落户或者子女上学,可以在合同中明确约定未按约定迁出户口作为合同解除的条件,在该条件成就时,买方可以起诉要求解除合同,并另行购买其他房屋。由于该项违约责任往往在超过一定时限后是按日计算,卖方一旦未履行迁出义务,将承担较高金额的违约金。

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