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今日普法:买二手房什么时候交房才公平?卖家要多长个心眼!

  目前的实践中二手房卖合同中对交房时间的约定通常有三种可能:

  1、合同约定为过户后几日内交房。

  2、合同约定为卖方收到全款后几日内交房。

  3、合同约定卖方在过户且收到全款后,再有权居数月的时间再交房。

  以上三种情况中,如果双方签约前无特殊要求,最常见的是前两种。而最后一种是要卖家因为某种原因交易后还需要有一定时间继续住在原房中特别要求时才可能会出现。

  前两种方式如果是全款购房其实没有什么区别,因为全款购房的通常是在付清全款同时办理过户。但如果是贷款购房第1种和第2交房时间区别则很大,有时卖家不懂可能会掉入合同陷阱吃亏。

  曾有的卖家过户就交了房,然后碰到贷款出了问题,却发现买家可能根本不着急!因为买家房本过户了,房子也住进去了。”什么?您说银行不放贷,那是银行的事儿啊,又不是我的错!“

  如果站在中立的角度给交房时间建议,应该视不同情况选择以下条件交房:

  1、贷款购房的,应以卖方收到全款的时间为标准交房。如果约定为过户后即交房,对卖方极为不利!

  因为银行的放款时间未必能按当初中介或买家口头承诺的进行,甚至可能发生意外!卖方在交易过程中能控制的最重要的条件就是过户和交房这两个权利,如果全履行完了,卖方基本就没有约束买方的条件了。而买家以贷款的方式购房,在过户时卖方取得的房款只是一部分,这时交房对卖家不公平。

  在这一点上,有的买家和卖家认为,不动产所有权以产权登记为准,既然房子已经过户,就该交给新的所有人。这个认识是错误的,买方之所以能取得产权,是基于双方的合同关系,如果合同履行出现问题,即使过了户,也不排除解除合同要回房屋的可能。

  所以,从卖家的角度讲,有权要求取得全款后再交房,但是如果卖家不懂,签约时没注意,把合同签成了过户后交房,等交房时才发现自己没收到全款,再提出异议,那律师也真的没办法,得尊重合同!

  2、全款购房,最好是基本交齐房款同天过户,几日内交房。这基本上双方的权利义务是一致的,风险也不大,对双方都公平。

  3、不管是贷款还是全款,如果卖房因特殊原因要多使用一段房子,买方在签约时要考虑清楚条件。

  有些人卖了房是为了换房,但换的房还没买好,可能会提出来要多住一段时间。这个在签约交易时就谈好,无非两种可能,一是直接明确一个交房时间,卖方无条件居住。二是根据卖方收到全款的时间,在那之后向买方支付房租,或约定从尾款中扣除相应房租。

  其实不管哪种方案,在事先知道后果的情况下提前约定好就行,毕竟提前有预期。怕就怕自已当时不懂,稀里糊涂签了合同才发现不合本意,那时候捏着鼻子也得认了!

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