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县域范围内无房但其配偶在所属地级市范围内有住房的,是否属于“无用于居住的房屋”?

  【裁判要旨】

  关于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的认定,一审法院根据买受人所购房屋系商品房的性质以及其所在县域房产交易管理中心出具的该县范围内无住房证明等证据,综合认定买受人名下在与案涉房屋同一县级行政区无其他用于居住的房屋,该认定未考虑买受人夫妻共有房产的情况,未将买受人在该县所属的地级市内其配偶名下已有住房情况考虑在内,存在不妥,应予以以纠正。

  中华人民共和国最高人民法院

  民 事 判 决 书

  (2020)最高法民终1127号

  上诉人(原审原告、申请执行人):四川省国基建筑工程有限公司。住所地:四川省仪陇县金城镇西寺街**。

  法定代表人:黄强,该公司董事长。

  委托诉讼代理人:董钢,四川天作律师事务所律师。

  委托诉讼代理人:张燕茹,四川天作律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告、案外人):哈爱花,女,1970年11月20日出生,回族,住宁夏回族自治区银川市金凤区艾依水郡**。

  委托诉讼代理人:陈骁,北京市景运(银川)律师事务所律师。

  被上诉人(原审被告、被执行人):银川博冠房地产开发有限公司。住所地:宁夏回族自治区永宁县征沙渠三沙源

  法定代表人:全勇,该公司总经理。

  委托诉讼代理人:郭蕾,宁夏合天律师事务所律师。

  上诉人四川省国基建筑工程有限公司(以下简称国基公司)与被上诉人哈爱花、银川博冠房地产开发有限公司(以下简称博冠公司)申请执行人执行异议之诉一案,不服宁夏回族自治区高级人民法院(2019)宁民初36号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后,依法组成合议庭,于2020年9月25日公开开庭进行了审理。国基公司的委托诉讼代理人董钢、张燕茹,哈爱花的委托诉讼代理人陈骁、博冠公司的委托诉讼代理人郭蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  国基公司上诉请求:1.撤销宁夏回族自治区高级人民法院(2019)宁民初36号民事判决;2.依法改判准许执行三沙源逸都花园6区8号1单元401号房屋;3.一审、二审诉讼费用由哈爱花、博冠公司承担。事实和理由:第一,一审判决主要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行与复议规定》)第29条,但对其中“买受人名下无其他居住房屋”的含义理解错误,导致一审判决错误。1.国基公司认为应理解为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”,并提交执行听证笔录证明哈爱花自认名下在银川市金凤区锦绣苑27-4-102号、银川市金凤区艾依水郡34-3-101号有两套住房。哈爱花、博冠公司对此均无异议,一审法院对该证据真实性、合法性予以了确认。哈爱花提交了《永宁县居民家庭无房登记证明表》《宁夏回族自治区个人房产备案信息查询证明》反驳国基公司主张,但上述两份证明文件均出自永宁县房产交易管理中心,只能证明哈爱花及其丈夫在永宁县范围内无住房证明,并不能否认哈爱花及其丈夫在银川市金凤区有住房的事实。2.案涉房屋位于“银川市永宁县三沙源逸都花园”,位于银川市永宁县,该县系银川市管辖的一个县级行政区。《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《九民会议纪要》)第125条第二款的“买受人名下无其他居住房屋”应理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。上述规定的理解与适用一书中进一步说明“买受人名下无其他居住房屋”一般情况下可以理解为买受人名下在与案涉房屋同一设区的市和县级行政区(不包括设区的市的区)无其他用于居住的房屋。该案中永宁县不是一个县级市,而是作为一个县级行政区归于设区的银川市行政管辖之中。综上,哈合爱花虽然在永宁县无住房但在银川市有住房,永宁县归属于银川市一个区,哈爱花在银川市有住房的情况下又购买了案涉房屋,不符合《执行与复议规定》29条第二款及《九民会议纪要》第125条的规定,其执行异议请求不能得到法院支持。第二,国基公司在一审中要求调查哈爱花及家庭成员在银川市有住房的信息,其提出了开具“调查令”申请,但未能得到一审法院批准,国基公司请求二审法院对此请求再行审定。综上,永宁县非县级市,应当归属于银川市一个县级行政区,哈爱花在银川市金凤区已有用于居住的房屋,应等同于哈爱花在案涉房屋所在地已有住房,故不符合相关司法解释的规定,哈爱花排除异议请求不能得到支持。

  哈爱花答辩称,其已经满足《执行与复议规定》第29条规定的作为实际购房人的全部法定条件,国基公司无权就哈爱花的个人财产申请执行,其上诉请求应当予以驳回。第一,其与博冠公司有书面的合同。第二,其交了全部的购房款。第三,国基公司的上诉请求以及事实与理由中所陈述的涉案房屋套数问题,即哈爱花名下有两套涉案房屋的事实问题。其中位于宁夏银川市金凤区锦绣苑的**房屋已于2014年出让他人,位于宁夏银川市金凤区艾依水郡**的住房由哈爱花一家三口一直居住但未登记在哈爱花的名下。第四,不论是在永宁县还是在永宁县上一级的银川市区,哈爱花名下均无用于居住使用的房产,其购买案涉房屋系单纯用于居住使用。综上,其认为国基公司上诉请求不能成立,恳请予以驳回。

  博冠公司答辩称,其认为一审判决认定事实清楚,适用法律准确,请二审法院依法驳回上诉,维持原判。

  国基公司向一审法院起诉请求:1.准许执行三沙源逸都花园6区8号1单元401号房屋;2.本案诉讼费由博冠公司与哈爱花承担。

  一审查明,2017年5月16日,博冠公司与哈爱花签订《三沙源项目认购意向书》。哈爱花认购博冠公司开发的三沙源逸都花园6区8号楼1单元401号房屋,总价款820576元,付款方式为一次性付清,如按照约定的付款条件支付购房款,享受该套房屋总价20%的折扣优惠。当日,哈爱花向博冠公司支付认购意向金2万元。2017年5月21日,哈爱花向博冠公司转款48万元。2017年6月5日,哈爱花向博冠公司转款140049元。2017年6月26日,博冠公司给哈爱花出具了交来三沙源逸都花园6区8-1-4-1房款640049元的收据。2019年4月9日,一审法院根据国基公司诉讼财产保全申请,作出(2019)宁民初20号民事裁定,裁定查封、冻结博冠公司名下价值9000万元的财产。一审法院将登记在博冠公司名下的包括案涉房屋在内的243套房屋予以查封,查封期限自2019年5月10日至2022年5月9日。哈爱花提出异议,请求对三沙源逸都花园6区8号楼1单元401室房屋解除查封。一审法院于2019年9月2日作出(2019)宁执异11号执行裁定,中止对登记在博冠公司名下的三沙源逸都花园6区8号楼1单元401室房屋的执行。国基公司不服(2019)宁执异11号执行裁定,向一审法院提起执行异议之诉。

  一审法院认为,按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,符合下列情形的,应当支持商品房消费者的请求:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该案中,博冠公司与哈爱花于2017年5月16日签订《三沙源项目认购意向书》,双方就房屋面积、付款方式、单价、总价款等具体事项进行了明确约定,该意向书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定,且哈爱花已向博冠公司付清全部房款,意向书已经实际履行,《三沙源项目认购意向书》应视为商品房买卖合同。一审法院于2019年5月10日对案涉房屋进行保全查封,即在人民法院查封之前哈爱花已与博冠公司签订了合法有效的书面买卖合同。对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的问题,应结合买受人购房目的、房屋所处区域等综合考虑,一般应理解为买受人名下在与案涉房屋同一设区的市和县级行政区(不包括设区的市的“区”)无其他用于居住的房屋。从哈爱花提交的证据《永宁县居民家庭无住房登记证明表》《宁夏回族自治区个人房产备案信息查询证明》可以证明,哈爱花名下在与案涉房屋同一县级行政区(永宁县)无其他用于居住的房屋。同时,案涉房屋系用于居住的商品房,哈爱花已经付清案涉房屋的全部房款。哈爱花的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。综上所述,国基公司请求准许执行三沙源逸都花园6区8号楼1单元401号房屋的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。判决:驳回原告四川省国基建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费12006元,由国基公司负担。

  本案二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。国基公司提交的四份证据材料中除关于银川市及永宁县行政区划的证据材料外,均系一审中已提交并质证的证据材料。哈爱花作为新证据提交的不动产房屋登记信息查询单、房屋登记信息查询单,拟证明其名下在银川市现有一个地下车库、一套商业用房,其名下没有可供居住房屋;国基公司提到的位于银川市金凤区锦绣苑的住房已于2014年转移。国基公司认可上述证据材料的真实性且为新证据,但对证明目的不予认可。博冠公司认可上述证据材料的真实性和证明目的。根据质证情况,本院对上述证据材料予以采信。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:根据银川市不动产登记事物中心查询,哈爱花名下位于银川市金凤区锦绣苑37号楼4单元102室的住宅于2014年已转移,其名下现有位于银川市金凤区艾依水郡33号楼17号地下车库,其与案外人杨昭共有银川市金凤区香榭花城北区25号商业楼109室。另根据哈爱花陈述,其位于银川市金凤区艾依水郡34-3-101号的住房由其一家三口一直居住但未登记在其名下。另,哈爱花在执行异议程序中承认银川市金凤区艾依水郡34-3-101号的住房由其与配偶共有并且共同居住,登记在其配偶名下。

  本院二审期间查明的其他事实与原审查明的事实一致。

  本院认为,本案的争议焦点是:一、买受人名下有无其他居住房屋以及相关法律适用问题;二、应否批准国基公司的调查令申请。

  对于焦点一,该问题关系哈爱花的相关权利是否能够足以排除执行以及国基公司关于执行异议的诉请能否成立。国基公司认为案涉房屋位于银川市永宁县,该县系银川市管辖的一个县级行政区,哈爱花在银川市有住房的情况下又购买了案涉房屋的事实与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定情形不符。经一审法院查明,哈爱花在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;已交付的价款超过合同约定总价款的50%,对于上述认定国基公司未予上诉,本院对该情形予以确认。对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的认定,一审法院根据所购房屋系商品房的性质以及永宁县房产交易管理中心出具的永宁县范围内无住房证明等证据,综合认定哈爱花名下在与案涉房屋同一县级行政区无其他用于居住的房屋,该认定未考虑哈爱花夫妻共有房产情况,未将哈爱花在银川市内已有住房情况考虑在内,存在不妥。本院根据二审中查明的哈爱花配偶名下在银川市已有居住房屋且哈爱花与其配偶共同居住的事实,对一审上述认定予以纠正。

  对于焦点二,国基公司认为执行听证笔录中哈爱花陈述其在银川市金凤区有两套住房的情况,其就此向一审法院申请出具调查令未果,故向本院再次申请。本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定,当事人申请调查收集的证据,与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的,人民法院不予准许。本案中,根据哈爱花二审中提交的银川市不动产登记事物中心查询记录以及其个人在执行异议和本案二审中的陈述,表明哈爱花虽在银川市范围内无个人住房备案信息,但位于银川市金凤区艾依水郡34-3-101号的住房登记在哈爱花配偶名下并由其与家人共同居住,对哈爱花及其配偶住房情况已无调查收集必要,故本院不批准其调查申请。综上,哈爱花虽与博冠公司签订了房产认购协议并缴纳全部房款,但其在银川市内已有住房,本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,故国基公司关于本案的上诉请求成立,应予支持;一审判决认定事实不当,适用法律不准确,应予纠正。

  本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

  一、撤销宁夏回族自治区高级人民法院(2019)宁民初36号民事判决;

  二、准许对位于宁夏回族自治区银川市永宁县三沙源逸都花园6区8号1单元401号房屋予以执行。

  一审案件受理费12006元,二审案件受理费12006元,均由哈爱花负担。

  本判决为终审判决。

  审 判 长  曾宏伟

  审 判 员  何 波

  审 判 员  陈纪忠

  二〇二〇年十月二十八日

  法 官 助 理 白隽永

  书 记 员 张 洋

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